申请人并未提供证据证明涉案房产为其及家庭成员名下的唯一住房，且即使为其唯一住房，在符合司法解释规定的情形时亦应予以执行。

1.2018年8月2日，深圳市中级人民法院作出（2018）粤03执1176号之一执行裁定书，裁定强制拍卖被执行人梁某名下涉案房产。

2.被执行人梁某不服深圳市中级人民法院作出的执行涉案房产的裁定，向深圳市中级人民法院提出书面异议，请求中止本案的执行程序，理由之一为：涉案房产属于梁某家庭的共有财产，而且是梁某家庭现有的唯一居所，依法不应当列入被执行的财产之列。深圳市中级人民法院认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的”。因此，涉案房产并非不能执行，而是可以征求申请执行人关于是否同意按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的意见。故梁某要求停止执行涉案房产的异议请求不符合法律规定，不予支持。

3.被执行人梁某不服深圳市中级人民法院的裁决，向广东省高级人民法院申请复议，广东省高级人民法院裁定驳回梁某的复议申请。

广东省高级法院认定唯一住房可以强制执行的依据在于：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的”。本案复议申请人梁某并未提供证据证明涉案房产为其及家庭成员名下的唯一住房，且即使为其唯一住房，在符合前述司法解释规定的情形时亦应予以执行。故复议申请人以此为由请求中止执行涉案房产缺乏法律依据。

我国法律和司法解释没有直接、明确的规定 “唯一住房”不能执行。根据《民事诉讼法》第二百四十四条第一款规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。以及根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结规定》）第六条的规定：对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。前述法律和司法解释只是规定“被执行人及其扶养家属所必需的居住房屋”不能执行，并不是规定“唯一住房”不能执行。结合《查封、扣押、冻结规定》第七条的规定：对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。可以看出，《查封、扣押、冻结规定》的立法目的在于保障被执行人及其扶养家属的基本生活需要，并不是规定“唯一住房”不能执行，但是，《查封、扣押、冻结规定》以及其他法律法规没有直接否定“唯一住房”即为“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋”，而且对于何种“唯一住房”属于“超过被执行人及其所扶养家属生活所必需”没有具体、明确的规定，导致《民事诉讼法》第二百四十四条第一款和《查封、扣押、冻结规定》第六条的规定成为了很多被执行人对抗强制执行的重要理由——“唯一住房即为被执行人及其扶养家属所必需的居住房屋，不能执行”。虽然有的法院以《查封、扣押、冻结规定》第七条的规定，认为“唯一住房”超过当地廉租住房保障面积标准，属于“超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋”，予以执行，但不少法院在一段时期内认为“唯一住房”即为被执行人及其扶养家属所必需的居住房屋，不能执行”。法院之所以支持“唯一住房”不能执行的原因有几点：

首先，不少法院从维护社会稳定的政策考量，存在着被执行人的生存权大于执行人的债权的观念，而居住权是生存权的一个重要部分，居住权得不到保障，就容易引发社会不稳定。因此，在执行“唯一住房”时，出现申请执行人的债权与被执行人的居住权存在冲突的时候，不少法院就认为应当优先保护被执行人的居住权，不予执行“唯一住房”。

其次，“唯一住房”是被执行人的唯一居住房屋，强制执行后，被执行人无其他房屋居住，从此角度理解，“唯一住房”可以理解为被执行人生活所必需的房屋。

最后，“唯一住房”对于被执行人非常重要，法院在执行“唯一住房”时，很多被执行人会采取到法院吵闹、到政府信访投诉、拍卖房屋时拒绝搬离房屋等妨碍执行的行为，导致法院执行工作难以进行。法院为了避免在执行“唯一住房”时遇到的困难，也倾向于以“唯一住房”属于“生活所必需的居住房屋”为由，不执行“唯一住房”。

因为“唯一住房”不能执行的观点得到不少法院的支持，造成了大量执行案件无法执行，债权人的债权无法实现。2015年5月5日，最高人民法院颁布的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》开始施行，“唯一住房”是否可以执行的问题得到了明确。按照该规定第二十条的规定，在符合一定条件之下，“唯一住房”可以执行。

现在“唯一住房”是否可以执行的问题，在法律上已经得到明确，而在司法实务当中，针对“唯一住房”，我们应当注意以下几点：

1.在对“唯一住房”设定抵押权时，要考虑到抵押物的价值要扣减当地房屋租赁市场平均租金标准五年到八年的租金，以免抵押物无法足额清偿债权。同时，司法实践中，执行“唯一住房”通常要比执行其他房屋具有更大的难度，执行的时间可能会被拖延。针对这一情况，债权人应做好事先预防工作，比如，在借款协议中约定比借款利率更高的逾期还款的罚息。

2.在诉讼保全当中，尽量多查封被告的财产，避免在执行阶段出现“唯一住房”的问题。比如，被告有两套房产，查封其中一套即可清偿全部债权，但是为了防止债权人转移财产，出现查封的房屋成为“唯一住房”的情况，可以要求法院查封两套房产。当然，这样的做法会出现超标的额（起诉的金额）保全的问题，首先，超标的额保全，给被告造成损失的，按法律规定可能需向被告承担赔偿责任。因此，是否要进行超标的额保全，需要根据个案的具体情况考虑风险，灵活处理。根据本人的经验，如果是保险公司为诉讼保全提供担保的，因为诉讼保全造成的损失由保险公司承担赔偿责任，那么在此情况下，我都是建议原告做超标的额保全。其次，按法律规定，诉讼保全只是查封、扣押、冻结与诉讼标的等额的财产，因此，法官可能会不同意进行超标的额保全。如果出现此情况，就要和法官交流，以多查封财产可便于案件的执行、被告欠有其他外债、先查封，若原告以超标的额保全为由提出执行异议的，再解封等理由说服法官。

3.执行案件在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》施行以前，被法院以“唯一住房”不予执行为由裁定终结执行的，现在债权人可以向法院申请恢复执行，要求法院执行“唯一住房”。

4.现阶段的执行案件，如果被法院以“唯一住房”不予执行为由裁定终结执行的，债权人需及时的向上一级法院申请复议。

5.法院执行“唯一住房”时，作为被执行人，有权向法院申请让申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者参照当地房屋租赁市场平均租金标准从“唯一住房”变价款中扣除五至八年租金的。

《民事诉讼法》

第二百四十四条第一款被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。

第二百二十五条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第六条对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

第七条对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。

第二十一条 查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。

发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十条 金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

《中央政法委、最高人民法院关于规范集中清理执行积案结案标准的通知》

第10条 裁定终结本次执行程序后，如发现被执行人有财产可供执行的，申请执行人可以再次提出执行申请。申请执行人再次提出执行申请不受申请执行期间的限制。

广西壮族自治区北海市中级人民法院（2019）桂05执复12号《执行裁定书》

关于案涉房地产是复议申请人（异议人）朱某的唯一住房，应中止执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”的规定，被执行人未能向执行法院提供证据证明案涉房地产系其唯一住房，且即使只有一套住房，也并不等同于生活必需的居住房屋。案涉房屋的面积达284.12m2，人均居住面积远超本地最低住房保障标准，执行法院对超过被执行人及其所扶养家属生活必需的住房亦可执行。同时，银海法院（2019）桂0503执异6号执行裁定明确表示“异议人认为上述房地产是其生活所必需的唯一住房，如经查实且符合相关规定必须安置的，可于拍卖后再进行安置”，证明执行法院已注意到并将保障复议申请人（异议人）及其所扶养家属生活之必须。故对复议申请人（异议人）该项主张，本院不予支持。

广东省高级人民法院（2018）粤执复174号《执行裁定书》

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”同时，依据查明的事实，涉案房产已经为债权设定了抵押。对于设定抵押房屋的执行程序应依照《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条之规定，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。因此，执行法院依据生效仲裁裁决对被执行人名下财产实施查封、拍卖等执行措施于法有据。另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款第（三）项规定，申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持。本案的申请执行人书面同意参照深圳市南山区房屋租赁市场平均租金标准从涉案房产变价款中扣除五年租金，以保障被执行人及其所抚养家属的居住生活。因此，复议申请人所提唯一住房、抚养子女需要等理由不能成为阻却执行的合法事由。执行法院裁定予以查封，拍卖涉案房产符合法律规定。

广西壮族自治区高级人民法院（2017）桂执复72号《执行裁定书》

异议人申请复议称,执行法院将要拍卖的浦东新区丁香路1299弄13号302室及地下车库是其家庭唯一住房，且其家庭生活十分困难，依最高法院有关规定不得拍卖。

本院认为，本案的执行依据(2014)崇民初字第7号民事判决书已明确，被执行人朱某在人民币1亿元的担保限额内对被告宜昌公司的债务承担连带清偿责任，其到今尚未清偿。拟将拍卖的涉案房屋经评估价值2199万元，超过被执行人及其所扶养家属生活必需的房屋标准，且申请执行人崇左湾行已书面承诺参照被执行人朱某所在地（上海）当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年的租金用于支付被执行人住房安置费。执行法院依法裁定拍卖浦东新区丁香路1299弄13号302室及地下车库并无不当。（2017）桂14执异5号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。